Mieszkanie ze spadku – sprzedać, wynająć czy remontować?
Polskie prawo spadkowe wiąże się ze skomplikowaną procedurą prawną, a dopełnienie formalności związanych z otrzymaną nieruchomością to dopiero początek. Proces sprzedaży mieszkania ze spadku po przejściu wszystkich formalności spadkowych, nie różni się bardzo od sprzedaży mieszkania z uregulowaną sytuacją prawną. Co ciekawe, jeżeli spadkobiercy są zgodni, nieruchomość można sprzedać bardzo szybko.
Najważniejsze kwestie związane ze sprzedażą mieszkania otrzymanego w drodze spadku to:
1. Osoba, która chce zawrzeć umowę sprzedaży, musi wykazać, że to właśnie ona jest spadkobiercą właściciela. W tym celu musi dysponować prawomocnym postanowieniem stwierdzającym nabycie spadku lub poświadczeniem dziedziczenia sporządzonym przez notariusza.
2. Jeżeli spadkobierca nie przeprowadził postępowania o stwierdzenie nabycia spadku lub nie uzyskał aktu poświadczenia dziedziczenia, a znalazł kupca – może bez żadnych problemów zawrzeć umowę przedwstępną, w której zobowiąże się do przedstawienia określonych dokumentów w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
3.Wpis spadkobierców do księgi wieczystej nieruchomości nie jest konieczny, ale pożądany. W takiej sytuacji, wiąże się to z ryzykiem kupującego (rękojmia wiary ksiąg wieczystych).
4. Jeżeli spadkobierców jest kilku, a nie został przeprowadzony podział spadku, to nic nie stoi to na przeszkodzie aby sprzedać nieruchomość – o ile spadkobiercy zawrą umowę wspólnie. Tak jest najłatwiej i najszybciej.
Sprzedać czy wynająć?
Warto przeanalizować czy natychmiastowa sprzedaż mieszkania jest najlepszą opcją pod względami finansowymi, czy faktycznie lepiej jest poczekać. Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Zależy bowiem w pierwszej kolejności od sytuacji ekonomicznej spadkobiercy. Osoby, które nie mają potrzeby pozyskania funduszy uwolnionych ze sprzedaży, mogą nieruchomość wynająć. Wynajem nieruchomości pozwoli nie tylko na pokrycie kosztów czynszu, ale i pozyskanie pasywnego dochodu. Osoby gorzej sytuowane nie zawsze mogą pozwolić sobie bowiem na utrzymanie mieszkania i opłaty administracyjne z tym związane, nawet na etapie poszukiwania najemcy.
Co najważniejsze z punktu prawnego, nie zabrania się wynajmowania cudzego mieszkania, ale osoba, która dysponuje mieszkaniem po śmierci właściciela, może je wynająć tylko za zgodą wszystkich spadkobierców! Do czasu uregulowania spraw spadkowych, nie można nawet dysponować swoim udziałem, bez zgody pozostałych spadkobierców. Jeżeli spadkobiercy są zgodni co do wynajmu mieszkania, powinni wszyscy podpisać się pod umową z najemcą albo umocować notarialnie jedną osobę do zawarcia takiej umowy w ich imieniu.
Mało kto wie o innym rozwiązaniu sytuacji z wynajmem, gdy nie ma zgody wszystkich spadkobierców. Taką opcją jest ustanowienie przez sąd tymczasowego zarządu nad spadkiem. Obowiązkiem tej osoby jest zadbanie, by do czasu zakończenia postępowania spadkowego prawa spadkobierców nie zostały naruszone, a majątek uszczuplony. Co z zyskiem? Przychody z najmu odziedziczonej nieruchomości należą do wszystkich współwłaścicieli w częściach odpowiadających ich udziałowi w nieruchomości.
A może remontować?
Czasem warto pokusić się o podniesienie wartości nieruchomości – na przykład zainwestowanie w remont lokalu oraz zakup dobrej jakości wyposażenia. Podniesienie wartości nieruchomości pozwoli na jej sprzedaż w atrakcyjniejszej cenie. Należy jednak uważać na pułapkę przeinwestowania. jednak uważać aby mieszkania nie przeinwestować, To oznacza, że poniesione nakłady nie będą miały odzwierciedlenia w możliwych do uzyskania zyskach ze sprzedaży nieruchomości. Najlepiej skupić się na odświeżeniu mieszkania, poprawy jego funkcjonalności, estetycznym wyposażeniu i zastosowaniu kilku trików home stagingu.
Jak sprzedać mieszkanie ze spadku gdy przebywamy za granicą?
Z uwagi na ciągle rosnącą liczbę Polaków, wybierającą życie poza granicami naszego kraju, temat sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku bez potrzeby powrotu do Polski, jest wyjątkowo aktualny. Ta kwestia, choć na pozór skomplikowana, w rzeczywistości składa się z dość prostych kroków.
Właściwym sądem do rozpatrywania spraw spadkowych, jest sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy. Jeżeli jego miejsca zwykłego pobytu w Polsce nie da się ustalić, właściwym do rozpatrywania sprawy jest sąd miejsca, w którym znajduje się nieruchomość. To oznacza, że na czas formalności należy wrócić do Polski. Sprzedaż mieszkania może odbyć za pośrednictwem pełnomocnika.
Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości
W przypadku trudności w przybyciu do Polski trzeba doprowadzić do sporządzenia aktu notarialnego z pełnomocnictwem poza Polską albo do zawarcia umowy sprzedaży za granicą. To jednak jest kosztowne i obarczone dodatkowymi formalnościami. Dlatego lepiej skoncentrować się nad przekazaniem pełnomocnictwa adwokatowi, specjaliście w branży nieruchomości lub innej zaufanej osobie – na przykład członkowi rodziny.
Przy zbywaniu nieruchomości wymaga się zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Rygor dotyczy także formy udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania przy umownym zbyciu lub nabyciu nieruchomości. Przy sprzedaży nieruchomości wystarczy udzielenie pełnomocnictwa w zwykłej formie pisemnej ze szczegółową informacją o umownym zbyciu konkretnej nieruchomości.
Będąc za granicą, sprzedaż mieszkania najlepiej przekazać do zaufanego biura nieruchomości, które znajdzie kupca. Aby ominąć procedury związane z pełnomocnictwem, wystarczy przyjechać na podpisanie aktu notarialnego, a wszystkie pozostałe czynności wykona pośrednik nieruchomości. Istotne w takiej sytuacji jest wybranie wiarygodnego brokera, który nie nadużyje zaufania podczas sprawowania opieki nad mieszkaniem, w trakcie nieobecności właściciela. Nasza firma – GVL Estate zajmuje się tym już od kilku lat. Pomożemy w sprzedaży nieruchomości, nawet kiedy będziesz za granicą. Dajemy regularny feedback, dzięki czemu nie musisz martwić się, że coś idzie nie tak jak powinno. Zaufanie to podstawa i my to wiemy.
Należy przemyśleć czy sprzedaż nieruchomości odziedziczonej w spadku jest dobrym rozwiązaniem… Czy nie lepiej jest wynająć mieszkanie i czerpać cykliczny dochód? Obawiasz się problemów z najemcami? One zazwyczaj wynikają z braku odpowiedniej weryfikacji najemców i źle skonstruowanej umowy. Wiele z tych kwestii trudno kontrolować przebywając na stałe poza granicami. Na szczęście jest skuteczne rozwiązanie – możliwość korzystania z usług doświadczonych firm zarządzających najmem w Polsce – takich jak Delareco.
