Sprzedaż mieszkania w spadku, a formalności
Prawo spadkowe, testament, dziedziczenie, zeznania podatkowe, zwolnienia z podatków, notariusz… Po śmierci bliskiej osoby trudno jest skoncentrować się na formalnościach związanych z uregulowaniem prawa własności do nieruchomości. Jest to jednak konieczne i wymaga dużej cierpliwości i wyrozumiałości od wszystkich spadkobierców. W drugim kroku – sprzedaży nieruchomości trzeba się przygotować na długotrwały proces związany z koniecznością dopełnienia szeregu formalności. Najłatwiej jest sprzedać nieruchomość od razu, ale jest to możliwe tylko wtedy gdy spadkobiercy są zgodni.
Nieruchomość, która zostaje po śmierci właściciela, wymaga uregulowania stanu prawnego. Jeżeli zmarły nie pozostawił po sobie testamentu, uregulowanie sytuacji prawnej zawsze jest problematyczne. Wówczas w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku jego dzieci oraz małżonek. Jeśli nie ma dzieci lub małżonka, nieruchomość dziedziczą rodzice. Szczegółowe kwestie związane z dziedziczeniem ustawowym regulują przepisy Kodeksy Cywilnego.
Akt poświadczenia dziedziczenia
W celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości należy skonsultować się z notariuszem, który w oparciu o prawo spadkowe sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia, ze wskazaniem udziałów poszczególnych spadkobierców w spadku. Aby notariusz sporządził akt poświadczenia dziedziczenia, wszyscy spadkobiercy muszą być zgodni co do sposobu dziedziczenia oraz wysokości przypadających im udziałów. Takie działanie wywołuje te same skutki prawne co sądowe stwierdzenie nabycia spadku, które zazwyczaj jest procesem długotrwałym.
Podatek od spadków i darowizn
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza. Do zapłaty podatku od spadków i darowizn obowiązane są osoby fizyczne, które nabyły majątek w drodze spadku, ale tylko w przypadku gdy jego wartość przekracza kwotę wolną od podatku.
Jaka to kwota?
- 9637 zł – dla osób należących do I grupy podatkowej (małżonek, wstępni, zstępni, pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa).
- 7276 zł – dla osób należących do II grupy podatkowej (zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych).
- 4902 zł – dla osób należących do III grupy podatkowej (wszyscy pozostali nabywcy).
Przy obliczaniu kwoty wolnej od podatku sumuje się wartość rynkową majątku nabytego przez spadkobiercę w drodze spadku z wartością rzeczy i praw majątkowych nabytych wcześniej od spadkodawcy w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło nabycie spadku.
Opodatkowaniu podlega nabycie majątku o wartości tylko ponad kwotę wolną od podatku. W przypadku nieruchomości – jej wartość zawsze przekracza kwotę wolną od podatków. Podatnik jest zobowiązany do złożenia zeznania podatkowego w urzędzie skarbowym w ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza. Na zapłatę podatku spadkobierca ma 14 dni od dnia doręczenia podatnikowi decyzji organu podatkowego ustalającej wysokość podatku.
Co istotne, I grupa może skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn. Wówczas trzeba w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza zgłosić informacji o nabytej w drodze spadku nieruchomości do US.
Podatek dochodowy od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości
Do niedawna, a mianowicie do 2019 roku, każdy spadkobierca chcący zbyć odziedziczoną nieruchomość przed upływem pięciu lat zmuszony był do opłaty podatku dochodowego w wysokości 19% zysku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Takie zobowiązanie powodowało, że spadkobiercy często decydowali się odsunąć decyzję w czasie.
Przed rokiem prawo to zostało zmienione z korzyścią dla podatników, o czym można dowiedzieć się ze szczegółami na stronie https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-odplatne-zbycie-nieruchomosci-ze-spadku
Od 1 stycznia 2019 roku, spadkobiercy nie są już zmuszeni do wstrzymania się z decyzją o sprzedaży przez pięć lat. Zgodnie z nowelizacją pięcioletni okres liczony jest od momentu nabycia praw do nieruchomości albo wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Przykładowo osoba, która w 2019 roku odziedziczyła mieszkanie nabyte przez członka rodziny w 2000 roku, od razu po otrzymaniu spadku, jest uprawniona do sprzedaży lokalu, bez konieczności zapłaty podatku dochodowego.
Jeżeli od zakupu nieruchomości przez zmarłego nie minęło pięć lat, również istnieje prosty sposób, aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego. Wystarczy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć w ciągu 3 lat na cele mieszkaniowe i złożyć stosowną deklarację w US.
Czym są wydatki na cele mieszkaniowe?
Wydatki na cele mieszkaniowe, to przewidziany w art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które zwalniają sprzedawcę z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Są to:
– nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu, lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
– nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziały w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
– nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
– budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
– rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
Nieruchomość musi być położona w państwie członkowskim Unii Europejskiej, lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Ponadto nie traktuje się wydatków poniesionych na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części, a także przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Co, jeżeli jednak jesteś zobligowany do zapłacenia podatku dochodowego?
Podatek oblicza się w ten sposób, że od uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przychodu – czyli ceny, odejmuje się koszty uzyskania przychodu. Od uzyskanej kwoty należy obliczyć 19 %, co stanowi zobowiązanie podatkowe.
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i zostały poczynione w czasie jej posiadania.
W przypadku nieruchomości odziedziczonej w spadku należy pamiętać, że kosztem jest opłacony podatek od spadków i darowizn, a także koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości poniesione przez spadkodawcę oraz proporcjonalna do wartości wchodzącej w skład spadku nieruchomości część ciężarów spadkowych. Są to przede wszystkim spłacone długi spadkowe lub zaspokojone roszczenia o zachowek. Do kosztów można zaliczyć również koszty pośrednictwa przy sprzedaży, konsultacje prawne, koszty notarialne, opłaty sądowe.
Do prac zwiększających wartość nieruchomości można zaliczyć nakłady związane wyłącznie z wykończeniem i remontem. Co dokładnie? Wydatki na kleje, glazurę, terakotę, farby, panele podłogowe, fugi, zaprawy, rury, wylewki, listwy podłogowe, pianki montażowe, tynk itp. Do kosztów można również zaliczyć nakłady poniesione na wyposażenie łazienki i kuchni. Można przedstawić faktury za zakup umywalki, zlewozmywaka, brodzika, sedesu, wanny, baterii prysznicowej i umywalkowej, kabiny prysznicowej, oświetlenia sufitowego zamontowanego na stałe przy sufitach podwieszanych. Koszty zwiększające wartość nieruchomości to również grzejniki, drzwi wewnętrzne, klamki, włączniki itp. Co ważne, wydatki poniesione na umeblowanie czy wyposażenie nie stanowią kosztów uzyskania przychodu. Dotyczy to między innymi stałej zabudowy meblowej, sprzętu AGD i RTV, lamp, karniszy, zasłon, rolet itp.
Sprzedaż nieruchomości pochodzącej ze spadku
Mieszkanie, które zostało odziedziczone na przykład w drodze dziedziczenia testamentowego lub dziedziczenia ustawowego można sprzedać na wolnym rynku. Co najważniejsze – jeżeli spadkobierców jest kilku, a nie został przeprowadzony podział spadku, to nic nie stoi to na przeszkodzie, aby sprzedać nieruchomość – o ile spadkobiercy zawrą umowę wspólnie. Spadkobiercy mogą być reprezentowani przez jednego pełnomocnika. Należy jednak pamiętać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przy większej liczbie spadkobierców uprzednie dokonanie podziału spadku upraszcza stan prawny nieruchomości, ale też ułatwia znalezienie potencjalnego nabywcy.
W przypadku braku porozumienia spadkobierców do sprzedaży mieszkania potrzebne będzie prawomocne postanowienie stwierdzające nabycie spadku lub poświadczenie dziedziczenia sporządzone przez notariusza. W sytuacji, gdy pomiędzy spadkobiercami nie ma zgody, każdy z nich może wystąpić do sądu z wnioskiem o dokonanie działu spadku przez sąd. Można złożyć wniosek o przyznanie prawa własności nieruchomości jednemu ze spadkobierców, z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych części jej wartości. Ostatecznie, gdy żaden ze spadkobierców nie chce przejąć nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych, nieruchomość może być sprzedana w toku licytacji.
